Investire in immobili a Cagliari significa scegliere fra quartieri che rendono il 4,88% e altri che superano il 6,9%: la differenza, sullo stesso capitale, vale migliaia di euro l’anno. In questa guida calcoliamo il rendimento lordo zona per zona con i prezzi e i canoni rilevati da Immobiliare.it a luglio 2026, poi vediamo come passare dal lordo al netto. Troverai anche la rivalutazione del capitale, i profili di inquilino su cui puntare, il ruolo del mutuo, i rischi veri di chi vuole investire in immobili a Cagliari e il metodo per valutare una casa da reddito.
Investire in immobili a Cagliari: come si calcola il rendimento
Il rendimento lordo da locazione è il primo filtro, ed è una formula semplice: (canone al mq × 12) ÷ prezzo al mq × 100. Lavorando al metro quadro il conto vale per qualsiasi taglio, perché i metri si semplificano.
Un esempio. A Is Mirrionis il canone medio è 13,28 €/mq al mese, cioè 159,36 € l’anno per metro quadro. Il prezzo medio è 2.285 €/mq. Il rendimento lordo, quindi, è 159,36 ÷ 2.285 = 6,97%. Ripetendo il calcolo su tutti i quartieri esce la classifica che segue.
Il rendimento lordo quartiere per quartiere
| Zona | Vendita €/mq | Affitto €/mq mese | Rendimento lordo | Var. annua prezzi |
|---|---|---|---|---|
| Is Mirrionis, Monte Claro, San Michele | 2.285 | 13,28 | 6,97% | +7,2% |
| San Bartolomeo, Sant’Elia | 2.505 | 14,14 | 6,77% | +6,9% |
| Pirri | 2.419 | 12,02 | 5,96% | +1,9% |
| San Benedetto, Villanova | 2.934 | 14,57 | 5,96% | +8,5% |
| Centro | 2.992 | 14,70 | 5,90% | +6,0% |
| Marconi, Molentargius | 2.854 | 13,73 | 5,77% | +7,7% |
| Bonaria, Monte Urpinu | 3.324 | 15,22 | 5,49% | -1,1% |
| La Palma, Poetto, Saline | 3.629 | 14,76 | 4,88% | +0,1% |
| Media Cagliari | 2.729 | 14,16 | 6,23% | +4,52% |
La lettura è netta: chi vuole investire in immobili a Cagliari guardando la resa trova i numeri migliori nelle zone economiche. Is Mirrionis-Monte Claro-San Michele guida con il 6,97%, davanti a San Bartolomeo-Sant’Elia al 6,77%. Il motivo è semplice: i canoni scendono meno dei prezzi, perché chi affitta cerca una casa dignitosa e ben collegata, non un indirizzo prestigioso.
All’estremo opposto, La Palma-Poetto-Saline si ferma al 4,88% e Bonaria-Monte Urpinu al 5,49%. Sono zone di pregio: costano 3.629 e 3.324 €/mq, ma il canone non segue nella stessa proporzione. In compenso tengono meglio il valore nel tempo e trovano acquirenti più in fretta quando decidi di rivendere.
Un avvertimento sulla media cittadina del 6,23%: nasce dall’incrocio di due medie diverse, quindi risulta più alta di sei quartieri su otto. Perciò ragiona sempre sulla singola zona, come nell’analisi dedicata ai prezzi delle case a Cagliari.
Quartu Sant’Elena e l’hinterland: il 6,84% lordo
Investire in immobili a Cagliari non vuol dire per forza comprare in città. A Quartu Sant’Elena il prezzo medio è 2.096 €/mq e il canone 11,95 €/mq al mese, cioè 143,40 € l’anno. Il rendimento lordo arriva così al 6,84%, secondo solo a Is Mirrionis.
C’è poi un dato che parla da solo: nel comune circolano circa 551 immobili in vendita e appena 34 in affitto. L’offerta locativa è sottilissima, dunque chi mette a reddito una casa ben tenuta trova inquilini in fretta. Sul fronte prezzi crescono Foxi-Sant’Andrea (+15,4%), Margine Rosso-Sant’Anastasia (+12,3%) e Capitana (+11,6%), mentre Terra Mala-Geremeas arretra del 5,7%.
Dal rendimento lordo al netto: cosa resta davvero
Il lordo serve per confrontare le zone, non per decidere: chi vuole investire in immobili a Cagliari ragiona sul netto. Prima di firmare, quindi, togli tutto quello che il conto non vede:
- cedolare secca: 21% sul canone, oppure 10% con canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa
- IMU, dovuta sugli immobili diversi dall’abitazione principale
- spese condominiali non recuperabili dall’inquilino
- manutenzione e accantonamento per caldaia, infissi, elettrodomestici
- sfitto: anche un solo mese vuoto all’anno vale l’8% dell’incasso
- gestione, se deleghi la ricerca dell’inquilino e gli adempimenti
Vediamolo su un caso concreto. Un trilocale di 70 mq a Is Mirrionis vale 159.950 € e rende 929,60 € al mese, cioè 11.155,20 € l’anno lordi (6,97%). Con undici mensilità incassate su dodici scendi a 10.225,60 €; applicando la cedolare al 21% restano 8.078,22 €, pari al 5,05% netto d’imposta. IMU, condominio e manutenzione erodono ancora un po’ quel valore.
Considera anche i costi d’ingresso. Un secondo immobile non gode dell’agevolazione prima casa: l’imposta di registro sale al 9% del valore catastale, con un minimo di 1.000 €, oppure paghi l’IVA al 10% dal costruttore. Somma il notaio e inserisci tutto nel capitale investito.
La rivalutazione del capitale, il secondo motore
L’affitto è solo metà del ritorno. L’altra metà è la rivalutazione: a Cagliari i prezzi sono cresciuti del 4,52% nell’ultimo anno, con differenze marcate fra le zone. Sommando rendimento e variazione annua il quadro si ribalta in parte.
- San Benedetto-Villanova: 5,96% + 8,5% = 14,46% teorico
- Is Mirrionis-Monte Claro-San Michele: 6,97% + 7,2% = 14,17%
- Marconi-Molentargius: 5,77% + 7,7% = 13,47%
- La Palma-Poetto-Saline: 4,88% + 0,1% = 4,98%
- Bonaria-Monte Urpinu: 5,49% – 1,1% = 4,39%
Attenzione però: la rivalutazione è una fotografia di dodici mesi, non una promessa. Si incassa soltanto alla vendita e può invertirsi, come mostra il -1,1% di Bonaria-Monte Urpinu. Chi vuole investire in immobili a Cagliari deve guardare il canone come reddito certo e la plusvalenza come bonus.
Profili di investimento: a chi affitterai la casa?
Il rendimento sulla carta si realizza solo se c’è domanda. Prima di investire in immobili a Cagliari, dunque, scegli l’inquilino:
- studenti: la Cittadella universitaria di Monserrato e le facoltà cittadine muovono ogni anno contratti per stanze e bilocali, con Pirri e le zone servite dalla metro in testa
- sanitari e lavoratori in trasferta: intorno all’ospedale Brotzu e nelle zone di San Michele e Is Mirrionis la domanda è costante e poco stagionale
- turismo: il litorale del Poetto, Flumini e la costa verso Villasimius rendono d’estate, ma restano fermi d’inverno
- commerciale: uffici, negozi e capannoni offrono canoni interessanti e contratti lunghi, a fronte di una rivendita più lenta
Se non hai ancora deciso il quartiere, la guida su dove comprare casa a Cagliari confronta servizi, collegamenti e vivibilità zona per zona. È il passo che precede qualsiasi calcolo di rendita.
Il ruolo del mutuo: la leva conviene con i tassi 2026
Comprare a debito amplifica il risultato, nel bene e nel male. Ad agosto 2026 la BCE tiene il tasso sui depositi al 2,25% e quello di rifinanziamento principale al 2,40%, mentre l’Euribor a tre mesi è risalito al 2,445% e le stime lo vedono verso il 2,79% a dicembre.
Le migliori offerte partono da 2,85% TAN sul fisso (TAEG 3,10%) e da 2,25% TAN sul variabile (TAEG 2,40%), con medie fra il 3,0 e il 3,2% sul fisso e fra il 2,4 e il 2,9% sul variabile. Chi usa il mutuo per investire in immobili a Cagliari guadagna finché il rendimento netto supera il costo del debito: con un netto intorno al 5% il margine c’è, ma si assottiglia con il variabile se l’Euribor sale. Utile tenere d’occhio i dati della Banca d’Italia.
Rischi ed errori di chi inizia a investire in immobili a Cagliari
Nessun investimento immobiliare è privo di rischi. I principali sono la concentrazione su un solo immobile, l’illiquidità nei momenti di mercato lento, la stagionalità sul litorale, la morosità dell’inquilino e una normativa che cambia spesso, soprattutto su affitti brevi e cedolare secca.
Gli errori più frequenti, invece, sono questi:
- guardare il prezzo assoluto invece del rapporto fra prezzo e canone;
- dimenticare le spese condominiali, che su palazzi con ascensore e portiere pesano parecchio;
- comprare da ristrutturare senza un preventivo scritto, sottostimando tempi e costi;
- ignorare classe energetica e impianti, che oggi incidono sulla scelta dell’inquilino;
- trascurare la conformità catastale e urbanistica, che blocca sia l’affitto sia la futura rivendita.
Un immobile da reddito si compra con la calcolatrice, non con il cuore: la casa che piace a te non è sempre quella che affitti in due settimane.
Come si valuta un immobile da reddito
Il metro più rapido per chi vuole investire in immobili a Cagliari è il rapporto prezzo/canone: dividi il prezzo per il canone annuo e ottieni gli anni necessari a rientrare. Il trilocale di Is Mirrionis rientra in 14,3 anni, il bilocale al Poetto in 20,5. Sotto i quindici anni il conto è interessante, sopra i venti serve una buona rivalutazione per giustificarlo.
Oltre al numero, controlla sempre questi quattro aspetti:
- stato dell’immobile: impianti, infissi e bagno determinano il canone reale e i primi costi
- spese condominiali: chiedi i consuntivi e verifica lavori straordinari deliberati
- appetibilità per l’affitto: trasporti, parcheggio, negozi, ascensore, esposizione
- documenti: visura, planimetria, APE e conformità, come per qualsiasi compravendita
Un ultimo consiglio: confronta l’annuncio con le quotazioni ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Se il prezzo supera la fascia della zona, il rendimento parte già in salita.
Domande frequenti su come investire in immobili a Cagliari
Qual è il rendimento medio per chi vuole investire in immobili a Cagliari?
Con i dati Immobiliare.it di luglio 2026 il rendimento lordo dei quartieri di Cagliari va dal 4,88% di La Palma-Poetto-Saline al 6,97% di Is Mirrionis-Monte Claro-San Michele. Quartu Sant’Elena si colloca al 6,84%. Il netto dopo cedolare, sfitto e spese scende di circa un punto e mezzo o due.
Quali zone rendono di più?
Per chi vuole investire in immobili a Cagliari vincono, in percentuale, le zone economiche: Is Mirrionis-Monte Claro-San Michele al 6,97%, San Bartolomeo-Sant’Elia al 6,77% e Quartu Sant’Elena al 6,84%. Le zone di pregio come Bonaria-Monte Urpinu o il Poetto rendono meno, fra il 4,88% e il 5,49%, ma difendono meglio il valore del capitale.
Come si calcola il rendimento netto di un affitto?
Parti dal canone annuo, togli i mesi di sfitto previsti, poi sottrai cedolare secca, IMU, spese condominiali non recuperabili e un accantonamento per la manutenzione. Dividi il risultato per il capitale investito, comprese imposte di acquisto e notaio. Su un trilocale a Is Mirrionis si passa dal 6,97% lordo al 5,05%.
Conviene usare il mutuo per investire in immobili a Cagliari?
La leva conviene finché il rendimento netto supera il costo del finanziamento. Ad agosto 2026 il fisso parte da 2,85% TAN e il variabile da 2,25% TAN, con l’Euribor a tre mesi al 2,445% e atteso in rialzo. Con un netto intorno al 5% il margine esiste, ma va verificato caso per caso.
Meglio comprare a Cagliari o a Quartu Sant’Elena?
Quartu offre un rendimento lordo del 6,84% e un’offerta in affitto molto sottile, con appena 34 immobili disponibili a fronte di 551 in vendita. Cagliari garantisce più domanda e liquidità. Chi cerca reddito guarda a Quartu e alle zone popolari del capoluogo, chi cerca sicurezza al centro.
Parliamo del tuo prossimo investimento
Questi numeri ti danno la mappa, ma la scelta finale dipende dal singolo immobile: piano, esposizione, impianti e spese condominiali spostano il rendimento di oltre un punto. Se stai valutando di investire in immobili a Cagliari, richiedi una consulenza dedicata agli investimenti immobiliari: analizziamo insieme budget, zona e canone realistico.
Cagliari Case lavora con due sedi, a Cagliari e a Quartu Sant’Elena, e conosce l’hinterland casa per casa: 4,6 su 5 con 87 recensioni Google. Scrivici dalla pagina contatti oppure guarda gli immobili disponibili a Quartu Sant’Elena. Prima di affittare, valuta anche i bonus casa 2026 sulla ristrutturazione.
