Scegliere fra un mutuo a tasso fisso o variabile è la decisione che pesa di più sul costo finale della tua casa. Nel 2026 la domanda è tornata attuale: la BCE ha smesso di tagliare e l’Euribor è risalito. Di conseguenza il vantaggio del variabile si è assottigliato, ma non è sparito.
Qui confrontiamo mutuo a tasso fisso o variabile con numeri veri: i tassi di agosto 2026 e una simulazione di rata su 180.000 euro in 25 anni. Vediamo inoltre cap, misto, surroga e Fondo di Garanzia. Se sei all’inizio, parti dalla guida per comprare casa a Cagliari.
Mutuo a tasso fisso o variabile: come funzionano i due tassi
Prima di tutto, il tasso che paghi è la somma di due pezzi: un indice di mercato e lo spread della banca. L’indice cambia nel tempo e non dipende dall’istituto. Lo spread, invece, è il margine della banca e resta identico per tutta la durata.
Il fisso e l’indice IRS
Il tasso fisso si costruisce sull’IRS, cioè il tasso degli swap alla stessa durata del mutuo. In pratica la banca compra oggi la certezza di un rendimento futuro e te la gira. Quindi la rata resta identica dal primo all’ultimo mese.
Il vantaggio è la prevedibilità. Lo svantaggio è che quel premio lo paghi subito: se i tassi scendono, infatti, la rata non si muove.
Il variabile, l’Euribor e lo spread
Il variabile è indicizzato all’Euribor, di solito a uno o tre mesi, più lo spread. A ogni rilevazione dell’indice la rata si aggiorna. Quando l’Euribor scende paghi meno, mentre quando sale paghi di più, senza un tetto prestabilito.
Qui sta il punto delicato: il variabile parte più basso, ma sposta il rischio dalla banca a te. Perciò conta quanto margine hai in bilancio. Non è una questione di coraggio, ma di conti.
Mutuo a tasso fisso o variabile: la fotografia di agosto 2026
La BCE tiene il tasso sui depositi al 2,25% e il rifinanziamento principale al 2,40%, confermati a luglio 2026. L’Euribor a 3 mesi viaggia al 2,445% ed è in risalita. Le stime lo vedono intorno al 2,59% a settembre e al 2,79% a dicembre 2026.
Le offerte migliori partono da 2,85% di TAN per il fisso, con TAEG al 3,10%, e da 2,25% di TAN per il variabile, con TAEG al 2,40%. Le medie, però, sono più alte: 3,0-3,2% sul fisso e 2,4-2,9% sul variabile. In sintesi il variabile costa circa 70 punti base in meno, mentre l’indice che lo governa sale.
| Indicatore | Valore ad agosto 2026 |
|---|---|
| BCE, tasso sui depositi | 2,25% |
| BCE, rifinanziamento principale | 2,40% |
| Euribor 3 mesi | 2,445%, in risalita |
| Euribor 3 mesi, stima settembre | circa 2,59% |
| Euribor 3 mesi, stima dicembre | circa 2,79% |
| Migliore offerta, fisso | 2,85% TAN (TAEG 3,10%) |
| Migliore offerta, variabile | 2,25% TAN (TAEG 2,40%) |
| Media di mercato, fisso | 3,0-3,2% |
| Media di mercato, variabile | 2,4-2,9% |
Confronto rata: 180.000 euro in 25 anni
Il confronto fra mutuo a tasso fisso o variabile diventa chiaro solo con un esempio. Prendiamo un caso tipico: 180.000 euro, durata 25 anni, ammortamento alla francese. Applichiamo i tassi migliori, cioè 2,85% sul fisso e 2,25% sul variabile.
Con il fisso la rata è di circa 840 euro al mese e resta tale fino alla fine. Con il variabile parti da circa 785 euro, cioè 55 euro in meno: su dodici mesi il risparmio iniziale vale all’incirca 660 euro.
| Scenario sul variabile | Tasso | Rata mensile | Differenza sul fisso |
|---|---|---|---|
| Partenza | 2,25% | circa 785 € | −55 € |
| Rialzo di 0,35 punti (Euribor verso 2,79%) | circa 2,60% | circa 816 € | −24 € |
| Rialzo di 1 punto | 3,25% | circa 877 € | +37 € |
| Rialzo di 2 punti | 4,25% | circa 975 € | +135 € |
| Fisso di riferimento | 2,85% | circa 840 € | — |
Leggi la tabella al contrario. La domanda non è quanto risparmi oggi, ma fino a dove reggi domani. Se una rata da 975 euro ti manderebbe in difficoltà, il variabile non fa per te.
Le vie di mezzo: variabile con cap e mutuo misto
Fra mutuo a tasso fisso o variabile esistono due prodotti intermedi. Il primo è il variabile con cap: la rata sale insieme all’indice, ma non oltre un tetto scritto nel contratto. Quella protezione la paghi con uno spread maggiore.
Il mutuo misto, invece, ti permette di cambiare regime a scadenze prefissate, per esempio ogni due o cinque anni. Tuttavia le condizioni del passaggio sono già scritte: leggile prima di firmare.
Nessun prodotto elimina il rischio: lo sposta, lo limita oppure te lo fa pagare in anticipo.
Mutuo a tasso fisso o variabile: scegliere in base al profilo
Non esiste una risposta universale al dilemma fra mutuo a tasso fisso o variabile. Esistono profili. Guarda dunque tre elementi: la durata, il tuo orizzonte reale dentro quella casa e la stabilità del reddito.
- Durata oltre i vent’anni: il fisso protegge da più cicli dei tassi.
- Durata breve: il variabile ha meno tempo per farti male.
- Reddito stabile ma senza margine: meglio il fisso, perché la certezza vale più dello sconto.
- Reddito discontinuo con buoni risparmi: il variabile regge, se accantoni la differenza.
- Orizzonte breve nella casa: variabile o misto pesano meno, perché non attraversi tutto il ciclo.
- Primo acquisto con budget tirato: il fisso ti dà un numero fermo.
Il test finale per decidere fra mutuo a tasso fisso o variabile è semplice. Prendi la rata del variabile e aggiungi due punti. Se quel numero non ti spaventa, valutalo; al contrario, se ti toglie il sonno, scegli il fisso.
LTV e rapporto rata-reddito: i numeri che guarda la banca
Con un mutuo a tasso fisso o variabile la banca valuta sempre due rapporti. Il primo è il loan to value, cioè il mutuo diviso il valore dell’immobile: di norma ci si ferma intorno all’80% e oltre quella soglia servono garanzie in più.
Il secondo è il rapporto fra rata e reddito netto. Vale la regola del terzo: la rata non dovrebbe superare un terzo delle entrate nette del nucleo. Con 2.400 euro netti al mese, dunque, il tetto ragionevole è 800 euro.
Nel nostro esempio il fisso da 840 euro sfora di poco, mentre il variabile da 785 euro rientra. Attenzione però: un variabile che oggi rientra e domani no resta un problema tuo.
Il Fondo di Garanzia prima casa all’80%
Se il tuo LTV supera l’80%, guarda il Fondo di Garanzia prima casa gestito da Consap, prorogato al 31 dicembre 2027. Lo Stato garantisce il 50% della quota capitale e l’80% per le categorie prioritarie. Il mutuo massimo garantito è di 250.000 euro.
- under 36 con ISEE fino a 40.000 euro;
- giovani coppie;
- famiglie monogenitoriali con figli minori;
- conduttori di alloggi IACP.
Attenzione a un equivoco: le esenzioni under 36 sulle imposte di rogito non esistono più dal 1° gennaio 2025. Resta la garanzia pubblica sul mutuo, che è altra cosa. Il quadro fiscale è nella guida alle agevolazioni prima casa 2026.
La surroga: la rete che rende reversibile la scelta
Chi sceglie oggi fra mutuo a tasso fisso o variabile non firma una condanna. Con la surroga sposti il debito residuo in un’altra banca e cambi anche il tipo di tasso. Per legge è gratuita: nessuna spesa di istruttoria, perizia o notaio a tuo carico.
Non puoi però aumentare l’importo. Inoltre non contarci come piano principale: quando vorrai passare al fisso, quel fisso costerà più di oggi.
Come prepararsi: pre-delibera, documenti e CRIF
Che tu punti a un mutuo a tasso fisso o variabile, la preparazione è identica. Prima della proposta chiedi una pre-delibera: è la valutazione con cui la banca ti dice quanto ti presta. Così tratti da una posizione più solida.
- Documenti d’identità, codice fiscale e stato di famiglia.
- Ultime due dichiarazioni dei redditi e buste paga, oppure i bilanci se sei autonomo.
- Estratti conto recenti ed evidenza dei risparmi disponibili.
- Elenco dei finanziamenti in corso, comprese cessioni del quinto e rate auto.
- Documenti dell’immobile: visura, planimetria, atto di provenienza e APE.
Controlla anche la tua posizione in CRIF. Un ritardo su una rata da poche decine di euro può bloccare un mutuo da centomila. Se hai avuto insoluti sanati, procurati le liberatorie.
I costi accessori da mettere a budget
Il tasso non è tutto. Pesano l’imposta sostitutiva dello 0,25% del capitale erogato per la prima casa, la perizia, l’istruttoria e la polizza incendio e scoppio. Su 180.000 euro, per esempio, l’imposta sostitutiva vale 450 euro.
Per confrontare due offerte guarda il TAEG e non solo il TAN, perché il TAEG include i costi obbligatori. Le guide ufficiali della Banca d’Italia spiegano bene i fogli informativi, mentre le imposte di rogito sono descritte sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Le altre voci dell’atto sono nell’articolo sulle spese per comprare casa nel 2026. Se compri un immobile da sistemare, metti a budget i lavori e le detrazioni dei bonus casa 2026. Sul preliminare, il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica guide chiare.
Domande frequenti sul mutuo a tasso fisso o variabile
Conviene di più un mutuo a tasso fisso o variabile nel 2026?
Dipende dal margine che hai in bilancio. Ad agosto 2026 il variabile parte da 2,25% di TAN contro il 2,85% del fisso, cioè circa 70 punti base in meno. Tuttavia l’Euribor a 3 mesi è al 2,445% e le stime lo vedono al 2,79% a dicembre. Se due punti di rialzo ti metterebbero in crisi, scegli il fisso.
Di quanto può salire la rata di un mutuo variabile?
Non esiste un limite, salvo che il contratto preveda un cap. Nel nostro esempio da 180.000 euro in 25 anni la rata passa da circa 785 euro a 877 euro con un punto in più e a 975 euro con due punti. Per questo va simulata sempre l’ipotesi peggiore.
Posso cambiare idea dopo aver firmato?
Sì. Con la surroga trasferisci il debito residuo in un’altra banca e passi dal variabile al fisso, oppure il contrario. L’operazione è gratuita per legge e non prevede spese notarili a tuo carico. Non puoi però chiedere più denaro: in quel caso serve una sostituzione, che ha costi ordinari.
Quanto reddito serve per una rata da 800 euro?
Con la regola del terzo servono circa 2.400 euro netti al mese di entrate stabili del nucleo. La banca considera anche gli altri finanziamenti in corso, che si sommano alla rata. Perciò valuta se estinguere un piccolo prestito: libera reddito e migliora il tuo profilo.
Il Fondo di Garanzia prima casa vale anche per il variabile?
Sì, la garanzia Consap non dipende dal tipo di tasso. Copre il 50% della quota capitale in via ordinaria e l’80% per le categorie prioritarie, fra cui gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. Il tetto è di 250.000 euro e la misura è prorogata al 31 dicembre 2027.
Facciamo i conti sul tuo caso
La scelta fra mutuo a tasso fisso o variabile ha senso solo su un immobile reale, con un prezzo e una zona precisi. Definisci prima budget e quartiere, poi porti alla banca un numero concreto: guarda intanto gli immobili disponibili in catalogo.
Cagliari Case lavora con due sedi, a Cagliari e a Quartu Sant’Elena, con 4,6/5 su 87 recensioni Google. Ti affianchiamo nella trattativa e ti mettiamo in contatto con i consulenti del credito. Scrivici dalla pagina contatti.
