Le agevolazioni prima casa 2026 sono lo sconto fiscale più pesante a disposizione di chi compra un’abitazione in Italia. In pratica ti fanno pagare il 2% di imposta di registro invece del 9%, e su un appartamento medio il risparmio supera spesso i cinquemila euro.
Tuttavia i requisiti sono precisi e le cause di decadenza più numerose di quanto si pensi. Qui trovi i requisiti aggiornati, il risparmio reale con un esempio numerico, l’acquisto da impresa, la regola dei due anni, il credito d’imposta e le sanzioni. Chiariamo subito anche un equivoco diffuso: le esenzioni riservate agli under 36 non esistono più.
Agevolazioni prima casa 2026: che cosa sono e come si ottengono
Le agevolazioni prima casa 2026 non si richiedono con una domanda a uno sportello. Sono un regime fiscale che il notaio applica direttamente al rogito, sulla base delle dichiarazioni che rendi nell’atto. Di conseguenza lo sconto arriva subito, il giorno stesso in cui firmi.
Il beneficio riguarda l’imposta di registro se compri da un privato, oppure l’IVA se compri da un’impresa costruttrice. Inoltre riduce allo 0,25% del capitale erogato l’imposta sostitutiva sul mutuo: su 200.000 euro finanziati significa 500 euro. Le regole ufficiali sono pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
I requisiti delle agevolazioni prima casa 2026
I requisiti sono tre e devono coesistere: se ne manca uno solo il beneficio salta, anche in perfetta buona fede. Non serve invece che sia la prima casa della tua vita.
Categoria catastale non di lusso
L’immobile deve stare in una categoria catastale diversa da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Il criterio è solo catastale: non contano i metri quadri, né le finiture. Per esempio un attico panoramico accatastato come A/2 resta agevolabile.
Residenza nel comune entro 18 mesi
Devi già avere la residenza nel comune dell’immobile, oppure trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Il termine decorre dalla data dell’atto, non dal trasloco, ed è tassativo. In alternativa vale il comune in cui lavori.
Attenzione a un dettaglio che confonde molti: la residenza va portata nel comune, non per forza dentro l’immobile. Quindi, se compri a Quartu Sant’Elena e vivi a Cagliari, hai 18 mesi per spostarla.
Nessun’altra abitazione nelle condizioni vietate
Non devi essere proprietario, nemmeno per quote o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione nello stesso comune. Inoltre non devi possedere, in tutta Italia, un’altra casa comprata con lo stesso beneficio. Questa seconda condizione ha però un’eccezione: la regola dei due anni.
Quanto si risparmia: 2% contro 9% con un esempio
Quando compri da un privato la base imponibile non è il prezzo pattuito, ma il valore catastale: la rendita rivalutata e moltiplicata per 115,5. È il meccanismo del prezzo-valore, che il notaio applica su tua richiesta. Il vantaggio è doppio, perché quel valore è quasi sempre molto inferiore al prezzo reale.
Prendiamo un appartamento con rendita catastale di 700 euro: il valore catastale è 700 × 115,5, cioè 80.850 euro. Con le agevolazioni prima casa 2026 paghi il 2%, cioè 1.617 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Senza agevolazione il registro sale al 9%: 7.276,50 euro. La differenza è di 5.659,50 euro, stesso immobile e stesso giorno.
| Voce | Con agevolazione prima casa | Senza agevolazione |
|---|---|---|
| Imposta di registro (acquisto da privato) | 2% del valore catastale | 9% del valore catastale, minimo 1.000 € |
| IVA (acquisto da impresa costruttrice) | 4% sul prezzo | 10% sul prezzo |
| Ipotecaria e catastale (da privato) | 50 € + 50 € | imposte secondo le regole ordinarie |
| Imposte d’atto (da impresa) | 200 € registro, 200 € ipotecaria, 200 € catastale | imposte secondo le regole ordinarie |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% del capitale erogato | aliquota ordinaria |
Con le agevolazioni prima casa 2026 risparmi anche sul finanziamento: l’imposta sostitutiva scende allo 0,25%, cioè 375 euro su un mutuo di 150.000 euro. Per le altre voci, dal notaio alla provvigione, leggi la guida dedicata alle spese per comprare casa nel 2026.
Acquisto da impresa costruttrice: IVA al 4%
Se il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, la tassazione cambia. Al posto del registro proporzionale paghi l’IVA: il 4% con le agevolazioni prima casa 2026, il 10% senza. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 euro ciascuna.
Su un nuovo da 250.000 euro il conto è presto fatto: 10.000 euro di IVA agevolata contro 25.000 euro al 10%. Quindicimila euro di differenza. Ecco perché sul nuovo i requisiti vanno verificati prima della proposta, non davanti al notaio.
C’è però una differenza pratica. Con l’IVA la base imponibile è il prezzo pieno dichiarato in atto, non il valore catastale: il prezzo-valore, infatti, vale solo per gli acquisti da privato.
Hai già una prima casa? La regola dei due anni
Fino a qualche anno fa dovevi vendere prima di comprare. Oggi invece puoi acquistare con le agevolazioni prima casa 2026 anche se possiedi ancora la vecchia casa, comprata a suo tempo con lo stesso beneficio. La condizione è una: rivenderla entro due anni dal nuovo rogito.
Il termine è tassativo. Se i due anni passano e la vecchia casa è ancora tua, decadi dal beneficio e il fisco recupera la differenza d’imposta, con sanzione e interessi. Perciò, se nella tua zona i tempi di vendita sono lunghi, valuta bene il calendario.
In pratica la regola serve a chi cambia casa senza svendere. Se ti riconosci nella situazione, una valutazione gratuita del tuo immobile ti dice subito se due anni sono un margine comodo o stretto.
Il credito d’imposta per il riacquisto
Chi vende la prima casa agevolata e ne ricompra un’altra, sempre con le agevolazioni prima casa 2026, ha diritto a un credito d’imposta. Vale quanto il registro o l’IVA pagata sul primo acquisto, entro il limite dell’imposta dovuta sul secondo.
Puoi usarlo in compensazione già al rogito, riducendo l’imposta da versare, oppure in dichiarazione dei redditi. Il riacquisto deve però avvenire entro i termini di legge dalla vendita: fatti confermare la scadenza dal notaio. Sul portale del Consiglio Nazionale del Notariato trovi le guide per il cittadino.
Decadenza e sanzioni: le trappole più comuni
Le agevolazioni prima casa 2026 si perdono con più facilità di quanto si immagini. Questi sono i casi che incontriamo più spesso nella pratica quotidiana.
- Residenza non trasferita nel comune entro 18 mesi dal rogito, magari perché il trasloco slitta e nessuno avvisa l’anagrafe.
- Dichiarazioni non veritiere nell’atto, per esempio un’altra abitazione nello stesso comune in comproprietà con il coniuge.
- Rivendita prima del termine quinquennale, senza riacquistare un’altra abitazione principale nei tempi di legge.
- Vecchia prima casa non venduta entro i due anni dal nuovo acquisto agevolato.
- Immobile accatastato in categoria di lusso, scoperto dopo il rogito perché nessuno ha letto la visura.
Le conseguenze sono sempre le stesse: recupero della differenza d’imposta, sanzione proporzionale e interessi. Una via d’uscita però esiste. Se ti accorgi in tempo di non poter rispettare un impegno, puoi presentare un’istanza al fisco prima della scadenza e regolarizzare con sanzione ridotta.
Consiglio pratico: chiedi la visura catastale aggiornata prima di firmare la proposta, non dopo. Una categoria A/1 scoperta in ritardo trasforma il risparmio in un esborso.
Under 36: le esenzioni del 2021 non esistono più
Su questo punto circola disinformazione, quindi diciamolo chiaramente. L’esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale introdotta dal D.L. 73/2021 per gli under 36 con ISEE basso non è più in vigore dal 1° gennaio 2025. Molti articoli online sono rimasti fermi a quelle regole.
Quindi, se hai meno di 36 anni e compri oggi, paghi come chiunque altro: 2% da privato oppure 4% da impresa. Le agevolazioni prima casa 2026 restano valide, ma senza lo sconto legato all’età. Meglio saperlo prima di costruire il budget su un beneficio scaduto.
Fondo di Garanzia Consap: cosa resta per i giovani
Un sostegno concreto però c’è: il Fondo di Garanzia per la prima casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027. Non sostituisce le agevolazioni prima casa 2026 e non riduce le imposte, ma garantisce la banca e rende possibile un mutuo che altrimenti verrebbe rifiutato.
- garanzia statale ordinaria pari al 50% della quota capitale;
- garanzia all’80% per le categorie prioritarie: under 36 con ISEE fino a 40.000 €, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP;
- mutuo massimo garantito 250.000 €;
- misura attiva fino al 31 dicembre 2027.
Con l’80% di garanzia molte banche finanziano l’intero prezzo, il vero ostacolo per chi non ha risparmi. Sui tassi il momento merita attenzione: le migliori offerte partono da 2,85% TAN sul fisso e da 2,25% TAN sul variabile, mentre l’Euribor a tre mesi è al 2,445% e in risalita.
Per capire quale formula conviene leggi il confronto tra mutuo a tasso fisso o variabile nel 2026; i dati ufficiali sul credito sono pubblicati dalla Banca d’Italia. Se parti da zero, la nostra guida per comprare casa a Cagliari ripercorre tutti i passaggi in ordine.
Domande frequenti
Le agevolazioni prima casa 2026 valgono anche per la casa al mare?
No, il beneficio riguarda una sola abitazione e richiede la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. Una seconda casa a Villasimius o a Pula, comprata mentre risiedi altrove, sconta l’imposta di registro ordinaria al 9%. Puoi però spostare la residenza e chiedere l’agevolazione, se rispetti tutti i requisiti.
Che cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?
Decadi dal beneficio. L’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta agevolata e imposta ordinaria, con sanzione e interessi. Se capisci in anticipo di non farcela, puoi presentare un’istanza prima della scadenza e regolarizzare pagando la differenza con una sanzione ridotta. Parlane subito con il notaio che ha rogitato.
Le esenzioni under 36 sono ancora attive?
No. L’esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale prevista dal D.L. 73/2021 non è più in vigore dal 1° gennaio 2025. Molti articoli online non sono aggiornati. Chi ha meno di 36 anni paga oggi le stesse imposte degli altri acquirenti, ma può usare il Fondo di Garanzia Consap.
Quanto si risparmia davvero con le agevolazioni prima casa 2026?
Dipende dalla rendita catastale. Su un valore catastale di 80.850 euro paghi 1.617 euro di registro invece di 7.276,50 euro: 5.659,50 euro di differenza. Comprando da un’impresa costruttrice il divario è ancora più ampio, perché l’IVA scende dal 10% al 4% sul prezzo pieno.
Il Fondo di Garanzia Consap si somma alle agevolazioni fiscali?
Sì, sono due strumenti diversi e cumulabili. Le agevolazioni riducono le imposte d’atto, mentre il Fondo garantisce la banca fino al 50% della quota capitale, o all’80% per le categorie prioritarie. Il mutuo massimo garantito è 250.000 euro e la misura resta attiva fino al 31 dicembre 2027.
Compra con le agevolazioni prima casa 2026 senza brutte sorprese
Le agevolazioni prima casa 2026 valgono migliaia di euro, ma solo se i requisiti si verificano prima della proposta. Noi di Cagliari Case controlliamo visura, categoria catastale e posizione del venditore dal primo appuntamento: così arrivi al rogito con i conti chiari.
Dai un’occhiata agli immobili disponibili nel nostro catalogo, alle case in vendita a Cagliari o alle proposte dell’hinterland, poi contattaci per fissare un incontro. Lavoriamo con due sedi, a Cagliari e a Quartu Sant’Elena, e i nostri clienti ci valutano 4,6 su 5 con 87 recensioni Google. Trovi altri approfondimenti nella sezione del blog dedicata a chi compra.
