Le spese per comprare casa non finiscono con la cifra scritta nell’annuncio. Fra imposte, notaio, mutuo e agenzia devi mettere in conto un budget aggiuntivo, che cambia parecchio a seconda di chi vende: un privato oppure un’impresa costruttrice. Conoscere in anticipo tutte le spese per comprare casa ti evita la sorpresa peggiore, cioè scoprire a metà trattativa che i soldi non bastano. In questa guida trovi ogni voce spiegata, il meccanismo del prezzo-valore che abbassa l’imposta di registro e due esempi numerici completi, a Cagliari e a Quartu Sant’Elena, con la tabella del budget in percentuale sul prezzo.
Quali sono le spese per comprare casa oltre al prezzo
Prima di tutto conviene avere la lista completa sotto gli occhi. Alcune voci sono fisse e prevedibili, altre dipendono dalle tue scelte, per esempio il mutuo. Ecco tutte le spese per comprare casa che incontri lungo il percorso:
- imposta di registro oppure IVA, a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa
- imposte ipotecaria e catastale
- onorario del notaio per il rogito, più l’atto di mutuo se ti finanzi
- costi del mutuo: perizia, istruttoria, imposta sostitutiva, polizza incendio e scoppio
- provvigione dell’agenzia immobiliare più IVA di legge
- eventuale visura, planimetria o relazione tecnica richiesta dalla banca
- trasloco, arredo e lavori di ristrutturazione dopo la consegna
Imposte d’acquisto e meccanismo del prezzo-valore
Le imposte sono la voce più pesante fra le spese per comprare casa. La differenza la fa il venditore, non l’immobile: da un privato paghi il registro, da un’impresa costruttrice paghi l’IVA. Il quadro completo delle aliquote è consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Acquisto da privato: registro al 2% sul valore catastale
Con l’agevolazione prima casa l’imposta di registro è il 2%, mentre ipotecaria e catastale costano 50 euro ciascuna. Il punto vero però è la base di calcolo. Con il meccanismo del prezzo-valore l’imposta non si applica al prezzo pagato, bensì al valore catastale, che è quasi sempre molto più basso.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per 115,5. Su quel risultato calcoli il 2%. Devi però chiedere il prezzo-valore al notaio, che lo inserisce in atto: non scatta da solo. In cambio ottieni anche una tutela in più, perché l’Agenzia non può rettificare il valore dichiarato.
Il prezzo-valore è l’unico sconto legale che dipende da una tua richiesta. Chiedi al notaio il calcolo prima della firma: bastano la rendita catastale e due moltiplicazioni.
Acquisto da impresa costruttrice: IVA al 4%
Se l’immobile è nuovo o ristrutturato e lo vende l’impresa, paghi l’IVA al 4% con l’agevolazione prima casa. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 euro ciascuna. Attenzione però alla base imponibile: l’IVA si calcola sul prezzo reale, non sul valore catastale. Per questo l’acquisto dal costruttore pesa molto di più sul budget.
Senza agevolazione prima casa
Se compri una seconda casa o non hai i requisiti, l’imposta di registro sale al 9%, con un minimo di 1.000 euro, oppure l’IVA passa al 10%. La differenza vale spesso quanto una ristrutturazione. Ricorda inoltre che le esenzioni under 36 non esistono più dal 1° gennaio 2025: chi le cita ti sta dando informazioni vecchie. Tutti i requisiti sono spiegati nella guida alle agevolazioni prima casa 2026.
L’onorario del notaio
Il notaio lo sceglie e lo paga l’acquirente, ed è una delle spese per comprare casa meno prevedibili. La sua parcella non è una tariffa fissa, quindi va chiesta a preventivo scritto, con onorario e imposte indicati su righe separate. Le imposte sono uguali per tutti, dunque il confronto fra studi riguarda solo la parcella.
Nel compenso rientrano le visure ipotecarie e catastali, la stesura e la lettura dell’atto, la registrazione, la trascrizione e le copie autentiche. Se accendi un mutuo, il notaio stipula un secondo atto e il costo cresce. Sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato trovi le spiegazioni ufficiali su cosa comprende il servizio.
Le spese del mutuo
Il finanziamento aggiunge una serie di spese per comprare casa che molti dimenticano. Alcune le paghi una volta sola, altre ti accompagnano per tutta la durata del prestito.
- perizia sull’immobile, richiesta dalla banca e a carico tuo
- istruttoria, cioè le spese di apertura della pratica
- imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato per la prima casa: su 200.000 euro sono 500 euro, trattenuti direttamente dalla somma erogata
- polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge
- onorario del notaio per l’atto di mutuo
Sul costo complessivo pesa poi il tasso. Ad agosto 2026 le migliori offerte partono da 2,85% TAN per il fisso, con TAEG 3,10%, e da 2,25% TAN per il variabile, con TAEG 2,40%. Le medie di mercato restano fra il 3,0% e il 3,2% per il fisso e fra il 2,4% e il 2,9% per il variabile. L’Euribor a tre mesi è al 2,445% ed è in risalita, come conferma il quadro della Banca d’Italia. Il confronto completo è nella guida su mutuo a tasso fisso o variabile.
La provvigione dell’agenzia
La provvigione è la più discussa fra le spese per comprare casa. Si concorda per iscritto prima della trattativa, in percentuale sul prezzo, più IVA di legge. Matura quando l’affare si conclude, cioè con l’accettazione della proposta, e non alla consegna delle chiavi. Il notaio riporta poi in atto il nome dell’agenzia e la somma pagata, perché la legge lo impone.
Nel compenso rientrano la ricerca, le visite, la verifica documentale e l’assistenza fino al rogito. Se vuoi capire quando scatta esattamente l’impegno economico, leggi come funziona la proposta di acquisto e la caparra.
Le spese per comprare casa che arrivano dopo il rogito
Il conto non si chiude con la firma. Trasloco, allacci delle utenze, arredo e primi lavori possono valere più delle imposte, soprattutto se l’immobile è datato. Meglio prevederli subito, invece di scoprirli a budget esaurito.
La buona notizia è che la ristrutturazione è agevolata. Nel 2026 la detrazione è al 50% sull’abitazione principale e al 36% sulle altre, con un limite di spesa di 96.000 euro e recupero in 10 quote annuali. Il bonus mobili copre il 50% su un massimo di 5.000 euro, ma solo se collegato a una ristrutturazione. Dal 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%, quindi anticipare i lavori ha un valore concreto.
Spese per comprare casa: due esempi numerici
Vediamo le spese per comprare casa in due acquisti tipici del nostro mercato. I prezzi al metro quadro sono quelli rilevati da Immobiliare.it a luglio 2026. Le rendite catastali sono invece ipotesi di lavoro, perché ogni immobile ha la sua: la trovi in visura.
Esempio 1: appartamento a Cagliari, 75 mq, da privato
A San Benedetto e Villanova la quotazione media è di 2.934 euro al metro quadro. Un appartamento di 75 metri quadri vale quindi circa 220.000 euro. Il venditore è un privato, tu compri con l’agevolazione prima casa e accendi un mutuo da 150.000 euro. Ipotizziamo una rendita catastale di 750 euro.
- valore catastale: 750 × 115,5 = 86.625 euro
- imposta di registro 2%: 1.732,50 euro
- ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro
- imposta sostitutiva sul mutuo, 0,25% di 150.000: 375 euro
- totale voci calcolabili: 2.207,50 euro, cioè l’1% del prezzo
Il vantaggio del prezzo-valore salta all’occhio: senza agevolazione prima casa il registro sarebbe al 9% dello stesso valore catastale, cioè 7.796,25 euro, con oltre 6.000 euro di differenza. Alle spese per comprare casa già calcolate restano da aggiungere notaio, provvigione e costi bancari, tutti da preventivo. Se cerchi in città, guarda le indicazioni pratiche per comprare casa a Cagliari.
Esempio 2: casa a Quartu Sant’Elena, 100 mq, da impresa
Al Margine Rosso e a Sant’Anastasia la media è di 2.574 euro al metro quadro, in crescita del 12,3% su base annua. Cento metri quadri valgono dunque 257.400 euro. Qui vende l’impresa costruttrice, l’agevolazione prima casa c’è e il mutuo è da 200.000 euro.
- IVA al 4% su 257.400 euro: 10.296 euro
- registro, ipotecaria e catastale, 200 euro ciascuna: 600 euro
- imposta sostitutiva sul mutuo, 0,25% di 200.000: 500 euro
- totale voci calcolabili: 11.396 euro, cioè il 4,43% del prezzo
La differenza rispetto al primo caso è netta, perché l’IVA colpisce il prezzo pieno e non il valore catastale. Senza agevolazione l’IVA salirebbe al 10%, cioè 25.740 euro: quasi 15.500 euro in più. In compenso una casa nuova ti evita quasi sempre le spese di ristrutturazione.
| Voce | Cagliari, 220.000 € da privato | Quartu, 257.400 € da impresa |
|---|---|---|
| Prezzo dell’immobile | 220.000 € (100%) | 257.400 € (100%) |
| IVA sull’acquisto | non dovuta | 10.296 € (4,00%) |
| Imposta di registro | 1.732,50 € (0,79%) | 200 € (0,08%) |
| Ipotecaria e catastale | 100 € (0,05%) | 400 € (0,16%) |
| Imposta sostitutiva mutuo 0,25% | 375 € (0,17%) | 500 € (0,19%) |
| Notaio, agenzia, perizia, istruttoria, polizza | da preventivo | da preventivo |
| Totale voci calcolabili | 2.207,50 € (1,00%) | 11.396 € (4,43%) |
Domande frequenti
A quanto ammontano le spese per comprare casa?
Dipende soprattutto dal venditore. Comprando da un privato con l’agevolazione prima casa le imposte pesano attorno all’1% del prezzo, come nell’esempio di Cagliari. Comprando da un’impresa con IVA al 4% si supera il 4%. A queste voci aggiungi sempre notaio, agenzia e costi del mutuo, che vanno chiesti a preventivo.
Come si calcola l’imposta di registro con il prezzo-valore?
Prendi la rendita catastale dell’immobile, la moltiplichi per 115,5 e ottieni il valore catastale. Su quella base applichi il 2% previsto per la prima casa. Il prezzo effettivo resta dichiarato in atto, ma non entra nel calcolo. Devi chiedere il prezzo-valore al notaio: non si applica in automatico.
Chi paga il notaio e come si sceglie?
Paga l’acquirente, che perciò sceglie anche il professionista. Chiedi almeno due preventivi scritti con onorario e imposte separati: le imposte sono identiche ovunque, quindi il confronto riguarda solo la parcella. Se accendi un mutuo il notaio stipula anche l’atto di finanziamento, che ha un costo suo.
Quando si paga la provvigione dell’agenzia?
La provvigione matura quando l’affare è concluso, cioè con l’accettazione della proposta, e si versa in genere in quel momento o al rogito. L’importo si concorda prima per iscritto, in percentuale sul prezzo, più IVA di legge. In atto il notaio riporta il nome dell’agenzia e la somma pagata.
Le spese per comprare casa si possono finanziare?
Molte banche finanziano fino a una quota del valore dell’immobile, quindi imposte, notaio e agenzia restano a carico tuo in contanti. Con il Fondo di Garanzia Consap prima casa, prorogato al 31 dicembre 2027, ottieni una garanzia statale che facilita mutui più alti, fino a 250.000 euro di finanziamento.
Facciamo due conti sulla casa che ti interessa
Ogni immobile ha una rendita catastale diversa, quindi le spese per comprare casa vanno calcolate sul caso concreto. Noi di Cagliari Case lo facciamo prima della proposta, così sai già quanto ti serve alla firma. Lavoriamo con due sedi, a Cagliari e a Quartu Sant’Elena, con una valutazione di 4,6 su 5 su 87 recensioni Google.
Sfoglia gli immobili disponibili in vendita e segnalaci quello che ti piace: ti prepariamo il conto completo, imposte e mutuo compresi. Per una stima su misura contattaci o passa in agenzia, senza impegno.
