La proposta di acquisto casa è il primo documento che firmi quando decidi di comprare, ed è anche quello che in tanti sottovalutano. Una proposta di acquisto casa accettata ti vincola: da quel momento non puoi più cambiare idea senza pagare un prezzo. Prima del rogito, però, passi di solito da un altro passaggio, il preliminare (o compromesso). In questa guida vedi cosa firmi davvero in ciascuna delle tre fasi, quanti soldi metti sul tavolo, quanto tempo passa fra un atto e l’altro e cosa succede se una parte si tira indietro. Alla fine trovi una tabella di confronto e le domande più frequenti.
Che cos’è la proposta di acquisto casa e perché ti vincola
La proposta di acquisto casa è una dichiarazione scritta con cui ti impegni a comprare un immobile a un prezzo e a condizioni precise. In pratica è un’offerta formale, quasi sempre redatta sul modulo dell’agenzia. Finché il venditore non la firma per accettazione, il contratto non esiste. Tu però sei già legato alla tua parola, perché l’offerta è irrevocabile per il periodo che hai indicato.
Il termine di irrevocabilità è il cuore del documento. Di solito si scrivono sette, dieci o quindici giorni. Entro quella data il venditore decide: se accetta, l’accordo si perfeziona; se tace, torni libero. Un termine breve ti protegge.
Cosa consegni insieme al modulo
Insieme alla proposta consegni un assegno, di norma non trasferibile e intestato al venditore. L’agenzia lo tiene in custodia finché l’offerta non viene accettata. Se il venditore rifiuta, l’assegno ti torna indietro senza discussioni. Chiedi sempre una ricevuta con importo e condizioni di restituzione.
Una proposta di acquisto casa scritta bene contiene sempre questi elementi:
- dati delle parti e identificazione catastale: foglio, mappale e subalterno
- prezzo offerto e modalità di pagamento, mutuo compreso
- somma consegnata e sua qualificazione: caparra confirmatoria o acconto
- termine di irrevocabilità della proposta
- date previste per il preliminare e per il rogito
- condizioni sospensive, per esempio il mutuo o la conformità urbanistica
- provvigione dell’agenzia, importo e momento in cui matura
Cosa succede quando la proposta di acquisto casa viene accettata
L’accettazione deve esserti comunicata: da quel momento il vincolo diventa reciproco. Una proposta di acquisto casa accettata ha già il valore di un contratto preliminare, anche se sta in una pagina sola. Di conseguenza siete entrambi obbligati ad arrivare al rogito alle condizioni scritte. È il motivo per cui non devi mai firmare un modulo che non hai letto riga per riga.
Con l’accettazione matura anche il diritto dell’agenzia alla provvigione, perché l’affare si considera concluso. L’assegno viene incassato dal venditore e la somma entra nel prezzo. Per sapere quanto pesano le altre voci, dalle imposte al notaio, leggi la guida alle spese per comprare casa oltre al prezzo.
Non firmare nulla senza aver visto visura catastale, planimetria e atto di provenienza. Se un documento manca, inserisci una condizione sospensiva e comprati il tempo per verificare.
Il preliminare o compromesso: il contratto che blocca l’affare
Il preliminare, chiamato da tutti compromesso, è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il rogito. Rispetto alla proposta di acquisto casa è più lungo e più dettagliato, perciò conviene firmarlo quando la trattativa è complessa. Di solito lo si sottoscrive poche settimane dopo l’accettazione, versando un’ulteriore caparra.
Nel compromesso non devono mancare:
- la descrizione dell’immobile con dati catastali e pertinenze come cantina o posto auto
- il prezzo, le somme già versate e il piano dei pagamenti
- la data entro cui firmerete davanti al notaio
- la garanzia del venditore su ipoteche, pignoramenti e diritti di terzi
- la conformità urbanistica, catastale e degli impianti, con l’attestato energetico
- la situazione condominiale: spese arretrate, lavori deliberati, liberatoria
- chi consegna le chiavi e quando, se la casa è occupata o locata
La trascrizione nei registri immobiliari
Il compromesso può essere firmato davanti al notaio e trascritto nei registri immobiliari. Costa qualcosa in più, tra imposte e onorario, però ti dà una protezione che nessuna scrittura privata offre. La trascrizione rende il tuo diritto opponibile ai terzi: ipoteche, pignoramenti o una seconda vendita iscritti dopo di te non ti travolgono.
L’effetto prenotativo dura un periodo limitato, legato alla data prevista per il rogito: il notaio te lo indica con precisione. Conviene soprattutto se compri da un’impresa o se la consegna è lontana nel tempo. Una spiegazione istituzionale è sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.
Caparra confirmatoria o acconto: la differenza che pesa
Le due parole sembrano sinonimi, invece producono effetti opposti. La qualificazione della somma va scritta nero su bianco già nella proposta di acquisto casa, perché in caso di rottura decide chi perde e quanto. Se il modulo tace, quel denaro vale come semplice acconto.
- Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se ti tiri indietro tu, il venditore la trattiene; se si tira indietro lui, deve restituirti il doppio. In alternativa la parte fedele può chiedere al giudice di eseguire il contratto.
- Acconto: è solo un anticipo sul prezzo. Se l’affare salta va restituito, ma chi ha subito il danno deve dimostrarlo in causa per ottenere un risarcimento.
- Caparra penitenziale: è il prezzo del ripensamento. Chi recede la paga e la questione finisce lì.
La clausola sospensiva legata al mutuo
Se compri con il finanziamento, questa clausola è la tua rete di sicurezza: il contratto produce effetti solo se la banca delibera il mutuo. Scrivila in modo specifico, altrimenti diventa contestabile.
- indica l’importo minimo del finanziamento che ti serve, non un generico “mutuo”
- fissa una data entro cui deve arrivare la delibera
- specifica che, in mancanza, la caparra ti viene restituita per intero e senza penali
- impegnati a presentare la domanda entro pochi giorni, così il venditore accetta più volentieri
Il mutuo ha poi costi propri: perizia, istruttoria, polizza incendio e scoppio e imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato, cioè 500 euro su 200.000 euro di finanziamento. I tassi restano il vero discrimine sulla rata. Per orientarti sul quadro monetario puoi consultare i dati della Banca d’Italia, mentre il conto completo dell’operazione lo trovi nella guida alle agevolazioni prima casa 2026.
Il rogito notarile: cosa firmi davanti al notaio
Il rogito è l’atto pubblico che trasferisce davvero la proprietà, e chiude il percorso aperto dalla proposta di acquisto casa. Prima di quel giorno il notaio lavora sui documenti, dunque non è una semplice firma di rito. Al termine la casa è tua e ricevi le chiavi.
Chi sceglie il notaio e cosa verifica
Il notaio lo sceglie l’acquirente, perché è l’acquirente a pagarlo. Prima dell’atto controlla:
- la provenienza dell’immobile e la continuità delle trascrizioni
- l’assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri e diritti di terzi
- la conformità catastale fra planimetria e stato dei luoghi
- la regolarità urbanistica ed edilizia, con titoli e sanatorie
- i requisiti per l’agevolazione prima casa e le dichiarazioni di legge
- la tracciabilità dei pagamenti e i dati dell’agenzia, dichiarati in atto
Cosa si paga il giorno dell’atto
Saldi il prezzo residuo, l’onorario del notaio e le imposte. Se compri da un privato con l’agevolazione prima casa paghi il 2% di imposta di registro sul valore catastale, più ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna. Se compri da un’impresa costruttrice paghi invece l’IVA al 4% sul prezzo e le tre imposte fisse da 200 euro. Senza agevolazione si sale al 9% di registro oppure al 10% di IVA, come spiega l’Agenzia delle Entrate.
Ricorda un dettaglio che vale migliaia di euro: con l’agevolazione prima casa hai 18 mesi dal rogito per trasferire la residenza nel comune dell’immobile. Il notaio ti fa dichiarare quell’impegno nell’atto. Se non lo rispetti, l’Agenzia recupera la differenza d’imposta con sanzione e interessi.
Tempi, ripensamenti e confronto fra i tre atti
Dalla proposta di acquisto casa all’accettazione passano i giorni del termine di irrevocabilità, quindi pochissimo. Dall’accettazione al compromesso si va di solito da una a quattro settimane. Dal compromesso al rogito servono in genere uno-tre mesi, perché la banca deve deliberare il mutuo e il notaio completare le visure. Le date le decidete voi: scrivetele, altrimenti restano buone intenzioni.
Se una parte si tira indietro dopo l’accettazione, gli strumenti sono due. Il primo è la caparra confirmatoria, che chiude la partita in modo rapido. Il secondo è l’esecuzione in forma specifica: il giudice emette una sentenza che tiene luogo del contratto non concluso. Il compromesso trascritto rende questa seconda strada molto più solida.
| Atto | Quando si firma | Cosa versi | Se ti ritiri | Serve il notaio |
|---|---|---|---|---|
| Proposta di acquisto casa (irrevocabile) | All’offerta, prima di ogni accordo | Assegno a titolo di caparra, in custodia all’agenzia | Prima dell’accettazione nulla, dopo perdi la caparra | No |
| Preliminare o compromesso | Una-quattro settimane dopo l’accettazione | Integrazione della caparra, a volte un acconto | Perdi la caparra o subisci la causa | Solo se lo trascrivete |
| Rogito notarile | Uno-tre mesi dopo il compromesso | Saldo prezzo, imposte, notaio, provvigione | Non è più possibile: la proprietà passa | Sì, sempre |
Domande frequenti
Quanto dura una proposta di acquisto casa?
La durata la scrivi tu nel modulo: di solito si indicano da sette a quindici giorni. In quel periodo la proposta di acquisto casa è irrevocabile, quindi non puoi ritirarla. Se il venditore non firma entro il termine, l’offerta decade da sola e l’assegno ti torna indietro senza penali. Meglio termini brevi: ti lasciano più libertà.
Posso ritirare una proposta di acquisto casa già consegnata?
Finché il venditore non ha accettato e non te lo ha comunicato, un ripensamento è possibile solo se il termine è scaduto oppure se il venditore accetta di liberarti. Dopo l’accettazione, invece, il vincolo è pieno: ti ritiri perdendo la caparra confirmatoria, e il venditore può anche pretendere il trasferimento in giudizio.
Il compromesso si può saltare?
Sì, se la casa è libera, i documenti sono in ordine e non ti serve il mutuo: in quel caso si va dalla proposta accettata direttamente al rogito. Il preliminare resta però utile quando servono tempo, verifiche o una delibera bancaria, perché fissa le condizioni per iscritto e può essere trascritto.
Cosa succede se la banca mi nega il mutuo?
Dipende da cosa hai scritto. Con la clausola sospensiva il contratto perde effetto e riprendi la caparra per intero. Senza quella clausola, il mancato mutuo resta un tuo problema: rischi di perdere la somma versata. Perciò la condizione va inserita già nella proposta, non solo nel compromesso.
Chi sceglie e chi paga il notaio?
Nella prassi italiana il notaio lo sceglie chi paga, cioè l’acquirente. L’onorario e le imposte d’atto si saldano il giorno del rogito, insieme al prezzo residuo. Chiedi due o tre preventivi scritti, con onorario e imposte separati: così confronti davvero, perché le imposte sono uguali per tutti.
Vuoi firmare una proposta senza sorprese?
Una proposta di acquisto casa scritta con cura vale più di mille trattative a voce. Noi di Cagliari Case prepariamo il modulo insieme a te, verifichiamo i documenti prima della firma e ti accompagniamo fino al rogito, con due sedi operative a Cagliari e a Quartu Sant’Elena. La nostra squadra ha una valutazione di 4,6 su 5 con 87 recensioni Google.
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